معامله معارض چیست

مقدمه

در بازار املاک و مستغلات کشور، پیش از هر چیز اعتماد میان طرفین معامله، یکی از مهم‌ترین ارکان امنیت حقوقی محسوب می‌شود. زمانی که مجموعه‌ای از فرآیندها نظیر استعلام وضعیت ثبت، تنظیم قرارداد رسمی، حضور مشاور حقوقی و رعایت شفافیت عرفی به‌درستی انجام شود، می‌توان گفت معاملات به‌نسبت با ریسک پایین‌تر انجام می‌پذیرند. با این حال، یکی از چالش‌های جدّی که هم خریداران و هم فروشندگان را با مخاطره روبرو می‌سازد، موضوع «معامله معارض» است؛ مفهومی که در ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ به صراحت تنظیم شده است. این پدیده هنگامی محقق می‌شود که فردی مال یا منفعت مالی را به‌موجب سند (رسمی یا گاه عادی) به شخصی منتقل می‌کند و سپس همان مال یا منفعت را به‌موجب سند رسمی به دیگری انتقال می‌دهد، در حالی‌که حقّ نخستین هنوز محفوظ است، و انتقال دوم با حقّ قبلی در تعارض قرار می‌گیرد. تحقق این وضعیت، علاوه بر آثار کیفری برای مرتکب، خسارات بسیار سنگینی برای دارنده حق نخستین، بازار املاک، نظام ثبت و اعتماد عمومی دارد.

مشکلات معاملات معارض

مسئله معامله معارض از چند جهت حایز اهمیت است: نخست، خریدار نخستین ممکن است پس از خط‌خوردن حقّ خود متوجه شود که نمی‌تواند ادعای مالکیت عملی بر مال داشته باشد و مجبور شود وارد پیچیدگی‌های حقوقی و کیفری شود. دوم، فروشنده یا انتقال‌دهنده ممکن است با «حقّ قبلی» یا انتقال اول آگاه باشد و با سوءنیت نسبت به انتقال دوم اقدام نماید و در نتیجه مالکیت، امنیت حقوقی و دارایی طرف اول به مخاطره افتد. سوم، نظام ثبت و معاملات ملکی با افزایش دعاوی، عدم قطعیت حقوقی و افزایش هزینه‌های حقوقی مواجه می‌شود؛ نهایتاً این وضعیت می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش املاک بیانجامد و بازار را بی‌ثبات کند. در واقع، زمانی که خریدار بداند امکان دارد فروشنده پس از قرارداد اول، به شخص دیگری نیز انتقال دهد، اعتماد به بازار و تنظیم اسناد کاهش می‌یابد. علاوه بر این، هزینه‌های حقوقی و زمان رسیدگی برای احقاق حق، برای طرفین نخستین بسیار بالا می‌رود. از سوی دیگر، برخی موارد ناشی از نقص در ثبت یا عدم کنترل کافی، بستر وقوع این جرم را فراهم می‌آورد؛ مثلاً زمانی که انتقال اول با سند عادی انجام شده باشد و ثبت رسمی اجباری باشد و بعد انتقال دوم با سند رسمی صورت گیرد، مسئله از جنبه قانونی وضعیت پیچیده‌ای پیدا می‌کند. رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۰/۸/۱۳۵۱ رأی وحدت رویه ۴۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور به این نکته پرداخته است که در مناطقی که ثبت رسمی اسناد اموال غیرمنقول اجباری است، معامله با سند عادی فاقد قابلیت تعارض محسوب می‌شود و به‌این ترتیب ممکن است از شمول ماده ۱۱۷ خارج گردد. بنابراین، خریداران، سرمایه‌گذاران، وکلا و دفاتر اسناد رسمی باید این ریسک را جدّی تلقی کنند و ضمن پیشگیری، به راهکارهای مقابله‌ای مسلط باشند.

مصادیق

برای تجسم بهتر این مسئله، در زیر مصادیق رایجی از معامله معارض در معاملات ملکی آورده شده است:

۱. شخص «الف» ملکی را به شخص «ب» به‌موجب سند عادی منتقل می‌کند؛ سپس «الف» همان ملک را با سند رسمی به شخص «ج» انتقال می‌دهد؛ با توجه به انتقال دوم به‌صورت رسمی و انتقال اول موجود است، این حالت مشمول ماده ۱۱۷ است.

۲. شخص «الف» ملکی را با سند رسمی به «ب» منتقل می‌نماید؛ سپس همان «الف» با سند رسمی دیگری همان مال را به «ج» منتقل می‌کند؛ این نیز از مصادیق متداول است.

۳. شخص «الف» منافع مالی یک ملک مانند حق بهره‌برداری از زمین را به «ب» انتقال می‌دهد؛ بعداً همان منفعت را به «ج» با سند رسمی منتقل می‌کند؛ چون موضوع «منفعت مالی» نیز در نصّ ماده وجود دارد، این یکی از مصادیق است.

۴. شخصی ملکی را با سند عادی در منطقه‌ای منتقل می‌کند که ثبت رسمی اسناد غیرمنقول در آن منطقه اجباری است؛ سپس همان مال را با سند رسمی منتقل می‌نماید؛ در این حالت بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۴۳، ممکن است ماده ۱۱۷ قابلیت اجرا نداشته باشد.

۵. شخصی ملکی را که مالک نیست به «ب» با سند رسمی منتقل می‌کند و پس از آن با سند رسمی به «ج» منتقل می‌نماید؛ در این حالت چون مال متعلق به مرتکب نبوده، موضوع ماده ۱۱۷ نمی‌گردد و مشمول عناوین دیگری مثل انتقال مال غیر است.

این مصادیق نشان می‌دهد که خطر معامله معارض نه محدود به اموال غیرمنقول است و می‌تواند هم شامل اموال منقول شود و هم منفعت مالی آن‌ها؛ اما آنچه بسیار حائز اهمیت است، فراهم بودن سند رسمی برای انتقال دوم و توانایی آن در تعارض با حق نخستین است.

راه‌حل های قانونی

برای کاهش ریسک وقوع معامله معارض و مقابله با آن، اقدامات زیر توصیه می‌شود:

۱. استعلام ثبتی پیش از معامله: خریدار یا وکیل او باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع مال مراجعه نماید و وضعیت ثبتی ملک را بررسی کند؛ از جمله بررسی اینکه آیا انتقال قبلی ثبت شده است یا نه، و اینکه منطقه مورد معامله تحت ثبت رسمی اجباری است یا خیر. این اقدام می‌تواند از بسیاری از مشکلات بعدی جلوگیری کند.

۲. تنظیم سند رسمی انتقال: بدون توجه به اینکه انتقال اول چگونه بوده، توصیه می‌شود که انتقال دوم (یا هر معامله) با سند رسمی انجام شود تا ریسک قانونی کاهش یابد؛ همچنین تعیین حق خریدار نخست در قرارداد و ذکر شرایط خاص نیز ممکن است از بروز معارضه جلوگیری نماید.

۳. استفاده از وکیل متخصص املاک و کیفری: حضور وکیل پایه یک دادگستری در فرآیند تنظیم قرارداد، استعلام اسناد، بررسی سابقه ثبت، و تهیه مستندات لازم می‌تواند از بسیاری از ریسک‌ها جلوگیری کند یا در صورت وقوع، دفاع مؤثر انجام دهد.

۴. مطالبه ابطال سند موخر و طرح دعوای کیفری: در صورت وقوع معامله معارض و احراز شرایط مطابق ماده ۱۱۷، خریدار نخستین می‌تواند اقدام کیفری کند؛ جرم معامله معارض از جرایم عمومی است و نیاز به شکایت شاکی خصوصی ندارد. پس از آن می‌توان در دادگاه حقوقی درخواست ابطال سند انتقال موخر، مطالبه خسارت و اجرای حق مالکیت کرد.

۵. اطلاع‌رسانی و آموزش عمومی: آموزش حقوقی به خریداران، سرمایه‌گذاران و دفاتر اسناد رسمی در خصوص ریسک معامله معارض، مصادیق، و راهکارهای پیشگیری به ارتقای امنیت معاملات کمک می‌کند.

۶. تقویت نظارت ثبتی و سامانه‌ای: سازمان ثبت اسناد و املاک می‌تواند با بهبود سامانه‌های هوشمند تشخیص معاملات معارض، هشدار به مراجع مربوطه، و انتشار عمومی فایل اسناد ثبت‌شده، ریسک وقوع این جرم را کاهش دهد.

جمع‌بندی

مسئله «معامله معارض» به عنوان یکی از مخاطره‌آمیزترین چالش‌های حقوقی در معاملات ملکی و مالی، هم برای خریداران نخستین و هم برای نظام ثبت و بازار املاک تبعات جدّی به‌دنبال دارد. قانونگذار با پیش‌بینی ماده ۱۱۷ قانون ثبت، وقوع این جرم را منع کرده و برای مرتکب، حبس از سه تا ده سال با اعمال شاقه تعیین کرده است. با این حال، وجود خلأ در استعلام و کنترل ثبتی، نااطمینانی خریداران و یا سوءنیت فروشندگان، موجب می‌شود این جرم همچنان اتفاق بیفتد. لذا، بهره‌گیری از راهکارهای قانونی مثل استعلام ثبتی، تنظیم سند رسمی، حضور وکیل متخصص، طرح شکایت کیفری و حقوقی و آموزش عمومی، نقش بسیار مهمی در کاهش وقوع دارد. استفاده فعال از این ابزارها می‌تواند سرمایه افراد را محافظت کرده و اعتماد عمومی را به بازار املاک ارتقا دهد. نقش وکلا در این مسیر کلیدی است؛ از آنجا که ایشان می‌توانند ضمن ارائه مشاوره تخصصی، از حقوق موکلین در برابر وقوع معامله معارض دفاع نمایند، شکل‌گیری معاملات امن‌تر و مطمئن‌تر را تسهیل کنند.