پانزده اختلاف اساسی در خرید و فروش ملک

معاملات ملکی از پرترافیک‌ترین عرصه‌های حقوقی در کشور است. هر خرید و فروشی که بدون بررسی دقیق انجام شود، می‌تواند به اختلافی طولانی در دادگاه منتهی گردد. در عمل، بی‌توجهی به اسناد، اعتماد کورکورانه به واسطه‌ها، و ناآگاهی از مقررات ثبتی و قراردادی، علت اصلی زیان خریداران و فروشندگان است. در ادامه ۱۵ مورد از مسائل مهم و پرچالش در معاملات ملکی و توضیح مفصل راه‌کارهای حقوقی آن‌ها آمده است.

عدم احراز مالکیت واقعی فروشنده

بسیاری از معاملات زمانی انجام می‌شود که خریدار، بدون استعلام از اداره ثبت یا بررسی مدارک، به صرف سند عادی یا معرفی واسطه، ملک را خریداری می‌کند. بعدها مشخص می‌شود فروشنده یا مالک نبوده یا حق انتقال نداشته است.

در این حالت باید ابتدا از طریق استعلام ثبتی، سابقه ملک و آخرین مالک رسمی مشخص شود. اگر معامله با غیرمالک انجام شده باشد، می‌توان با طرح دعوای «اعلام بطلان معامله» و در مواردی «اثبات مالکیت» موضوع را در دادگاه صالح پیگیری کرد. همچنین با درخواست قرار تأمین، می‌توان از انتقال مجدد ملک جلوگیری نمود و در نهایت خسارت ناشی از معامله باطل را از فروشنده مطالبه کرد.

معامله چندباره یا فروش یک ملک به چند نفر

در برخی موارد، فروشنده با استفاده از سند یا قولنامه، ملک را به چند نفر می‌فروشد. در این حالت، ملاک اصلی، تاریخ تقدم قرارداد و تاریخ ثبت آن در دفاتر رسمی است.

شخصی که زودتر اقدام کرده و سند رسمی ندارد، باید فوراً از اداره ثبت استعلام بگیرد و با طرح دعوی «ابطال معامله مؤخر» و «اثبات تقدم معامله خویش» از حقوق خود دفاع کند. در صورت احراز تقلب، فروشنده قابل تعقیب کیفری به اتهام کلاهبرداری خواهد بود.

ارائه اسناد جعلی یا خیانت در امانت در مدارک ملک

برخی افراد با جعل سند، یا سوءاستفاده از اعتماد دیگران، اسناد را تغییر داده و ملک را می‌فروشند. در این موارد خریدار علاوه بر دعوای حقوقی ابطال سند، باید شکایت کیفری بابت جعل یا خیانت در امانت مطرح کند. دادگاه پس از بررسی اصالت سند از طریق کارشناسی خط و اثر، در صورت اثبات جعل، سند را باطل و خریدار را به وضعیت پیشین بازمی‌گرداند.

پرداخت نکردن ثمن از سوی خریدار یا امتناع از تحویل ملک توسط فروشنده

در معاملات ملکی گاه یکی از طرفین تعهد خود را انجام نمی‌دهد. اگر خریدار پول را پرداخت نکرده باشد، فروشنده می‌تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، اخطار برای ایفای تعهد بدهد و سپس دعوی مطالبه وجه یا فسخ معامله طرح کند.

در مقابل، اگر فروشنده از تحویل ملک خودداری کند، خریدار می‌تواند دادخواست «الزام به تحویل مبیع» یا در صورت استنکاف، «خلع ید» مطرح نماید.

اختلاف در متراژ یا حدود ملک

یکی از رایج‌ترین موارد اختلاف، تفاوت متراژ واقعی ملک با آنچه در سند یا قولنامه قید شده است می‌باشد. در این حالت با ارجاع امر به کارشناس رسمی، حدود و مساحت دقیق تعیین می‌شود. سپس خریدار می‌تواند بسته به میزان مغایرت، دعوی «تعدیل ثمن»، «اصلاح سند» یا «فسخ قرارداد» مطرح کند.

وجود حقوق ثالث نظیر رهن یا توقیف ملک

گاهی فروشنده ملکی را می‌فروشد که در رهن بانک یا در توقیف دادگاه است. در این موارد، معامله از نظر حقوقی نافذ نیست مگر با رضایت مرتهن یا رفع توقیف. خریدار باید از طریق بررسی سوابق ثبتی و بانکی، از وضعیت ملک آگاه شود. در صورت کتمان این موضوع، فروشنده مسئول جبران خسارت خریدار خواهد بود و حتی ممکن است به جرم تقلب تحت تعقیب قرار گیرد.

تنظیم قرارداد بدون رعایت تشریفات قانونی

برخی معاملات صرفاً با قولنامه دستی انجام می‌شود در حالی‌که طبق قانون، انتقال مالکیت اموال غیرمنقول باید با سند رسمی باشد. چنین قراردادهایی تعهد به انتقال ایجاد می‌کنند اما مالکیت را منتقل نمی‌سازند. خریدار باید با طرح دعوی «الزام به تنظیم سند رسمی» در دادگاه، انتقال قطعی را پیگیری کند.

نادیده گرفتن حقوق پیش‌خرید یا شفعه

در پروژه‌های ساختمانی یا املاک مشاع، گاه حقوق اشخاص دیگر مانند شریک یا خریدار قبلی نادیده گرفته می‌شود. برای جلوگیری از بطلان معامله، باید پیش از عقد، حق شفعه یا قراردادهای قبلی بررسی شود. در صورت تضییع، ذی‌نفع می‌تواند از طریق دادگاه درخواست اجرای حق شفعه یا ابطال معامله جدید را بنماید.

اختلاف در تحویل ملک یا تصرف غیرمجاز پس از معامله

در مواردی فروشنده پس از معامله، از تحویل ملک خودداری کرده یا ملک در تصرف شخص دیگری است. در این وضعیت خریدار باید دادخواست «تحویل مبیع» یا «خلع ید» طرح نماید و خسارت ناشی از تأخیر در تحویل را از فروشنده مطالبه کند.

خطا در ثبت رسمی و مغایرت با واقعیت ملک

گاهی اطلاعات ثبت‌شده در دفتر املاک با وضعیت واقعی زمین یا ساختمان متفاوت است. در این حالت، مالک باید از اداره ثبت درخواست «اصلاح سند مالکیت» یا در موارد اختلاف، از دادگاه تقاضای «ابطال ثبت اشتباه» نماید. ارائه کروکی، نقشه هوایی و گواهی کارشناس از الزامات این نوع دعاوی است.

تخلفات ساختمانی و نداشتن پایان کار یا پروانه ساخت

فروش واحدهای فاقد مجوز ساخت از مشکلات شایع بازار املاک است. خریدار باید پیش از معامله، پروانه و پایان کار را از شهرداری استعلام کند. در صورت فقدان مجوز، می‌تواند فروشنده را ملزم به اخذ پروانه و رفع خلاف یا در نهایت، مطالبه خسارت کند.

گم شدن یا سرقت سند مالکیت

اگر سند رسمی ملک مفقود شود، مالک می‌تواند با ارائه مدارک هویتی و درخواست کتبی از اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور المثنی کند. در صورت احتمال سوءاستفاده، باید فوراً از دادگاه دستور موقت برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک اخذ شود.

ارائه اطلاعات خلاف واقع درباره ملک

برخی فروشندگان با بزرگ‌نمایی یا دروغ‌گویی درباره موقعیت، امکانات یا عمر ساختمان، خریدار را فریب می‌دهند. خریدار پس از کشف واقع می‌تواند به استناد «غبن فاحش» قرارداد را فسخ کرده و خسارات ناشی از فریب را مطالبه نماید.

تاخیر در تنظیم سند رسمی

در معاملات، گاه یکی از طرفین به بهانه‌های مختلف از مراجعه به دفترخانه امتناع می‌کند. طرف مقابل می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی، او را به انجام تعهد دعوت کند. در صورت استنکاف، دادگاه ضمن صدور حکم «الزام به تنظیم سند رسمی»، نماینده اجرای احکام را مأمور امضا به‌جای متعهد می‌نماید.

اختلاف در استفاده از مشاعات و فضاهای مشترک در آپارتمان‌ها

در مجتمع‌های مسکونی، گاه برخی مالکان بدون رضایت سایرین از مشاعات استفاده اختصاصی می‌کنند. هر ذی‌نفع می‌تواند از طریق دادگاه، دعوی «رفع تصرف عدوانی» یا «تعیین حدود استفاده از مشاعات» را طرح کند. تصمیم نهایی معمولاً بر پایه نظر کارشناس رسمی و مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها صادر می‌شود.

این موارد بخشی از واقعیت‌های پرچالش بازار املاک است. آگاهی و اقدام به‌موقع می‌تواند از شکل‌گیری بسیاری از این اختلافات پیشگیری کند؛ همان‌گونه که هر معامله‌ای که بدون دقت حقوقی انجام شود، دیر یا زود به یک پرونده قضایی ختم خواهد شد.